Нередки ситуации, когда объект недвижимости строится на чужой земле, или на своей, но без получения соответствующих разрешений. Нередко арендатор реконструирует недвижимость без согласования с собственником.
Зачастую это связано с незнанием законодательства или с нежеланием проходить сложную и длительную процедуру получения разрешений на строительство.
Но рано или поздно владельцы «самоволок» осознают необходимость оформления своих прав на имущество, ведь без этого объекты невозможно продать, заложить и легально использовать в хозяйственном обороте. И здесь приходится сталкиваться с правовой неопределенностью, не позволяющей однозначно понять: как можно легализовать самовольную постройку?
Понятию самовольной постройки, последствиям ее возведения, способам легализации посвящена статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другоестроение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пунктом 2 указанной статьи определено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.
Как предусмотрено п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (в редакции ФЗ от 30.06.06 N 93-ФЗ) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее — Закон «О дачной амнистии») в ст. 222 ГК РФ были внесены изменения. Ранее, право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено как фактическому застройщику, так и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка. Теперь, с 01 сентября 2006 года лицом, правомочным требовать признания права собственности на самовольную постройку может быть только собственник земельного участка либо лицо, в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок.
В настоящее время существует два способа легализации самовольных построек: административный и судебный.
1. Административный порядок касается легализации индивидуальных жилых строений и объектов, для строительства которых не требуется получения разрешения на строительство, а также объектов дачного хозяйства или садоводчества.
В силу ст. 25.3 ФЗ от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на такие самовольно построенные объекты регистрируются Федеральной регистрационной службой на основании:
- правоустанавливающих документов на землю (свидетельство о праве, акт органа власти о предоставлении участка, выписка из похозяйственой книги или иной документ) с приложением в необходимых случаях кадастрового плана;
- технического паспорта (для индивидуальных жилых домов до 01.01.2010 г.) либо декларации об объекте недвижимого имущества (для дачного, садоводческого объекта, гаража).
2. Судебный порядок касается легализации всех остальных самовольных построек.
Согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является судебное решение.
Пункт 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ в редакции Закона № 93-ФЗ, предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, обладающим правом собственности, правом пожизненного наследуемого владения, правом бессрочного пользования земельным участком, на котором возведена самовольная постройка.
Если в судебном порядке будет доказано наличие у застройщика прав на землю, а также то, что возведенная постройка не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, право собственности на постройку может быть признано судебным решением.
Таким образом, и в том и другом случае право собственности на самовольную постройку поставлено в зависимость от прав на земельный участок, на котором она создана.
С момента вступления в действие закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ ("О дачной амнистии") с 01.09.2006 в отношении легализации самоволок сложился «замкнутый круг»: самовольную постройку узаконить нельзя пока земля не в собственности, землю в собственность под строением получить нельзя - пока не узаконена самовольная постройка.
Для многих лиц, единственной возможностью узаконить самовольную постройку, возведенную на неоформленном земельном участке, является обращение в суд с иском о признании права собственности на постройку.
При решении вопроса о признании права на самовольную постройку в судебном порядке создание доказательственной базы в каждом конкретном случае требует индивидуального подхода.
При этом необходимо учитывать, что начинать нужно с оформления земельного участка. Так, если на данном участке находится несколько объектов недвижимости, и если хотя бы один из них оформлен за вами на праве собственности, вы сможете оформить земельный участок в собственность в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ. После этого, получив свидетельство о собственности на землю, следует обращаться в суд за признанием права собственности на самовольную постройку, расположенную на данном земельном участке. При этом в суд нужно будет представить доказательства того, что возведенная постройка не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Однако нередки ситуации, когда на земельном участке нет оформленных в собственность строений, а только самовольные постройки. Тогда узаконить такие постройки в судебном порядке будет гораздо сложнее, но все же шансы есть.
Прежняя редакция п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ допускала возможность признания в судебном порядке право собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Эта редакция утратила силу с 01.09.2006 года (с момента вступления в действие закона № 93-ФЗ от 30.06.06) в связи с введением новой редакции п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей, что право собственности на самовольную постройку может быть признано лишь за лицом, у которого земельный участок под самовольно возведенным объектом находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании.
Это означает, что до 01.09.2006 года за признанием права собственности на самовольную постройку мог обратиться в суд не только собственник земельного участка, но и лицо, построившее «самоволку» и доказавшее, что органы власти не возражают против предоставления ему участка под возведенную постройку в собственность либо в аренду в будущем.
С 01.09.2006 года лица, не имеющие законных прав на землю, не могут рассчитывать на удовлетворение в судебном порядке их требований о признании прав собственности на возведенные на участке самовольные постройки.
Однако применение новой нормы ст. 222 Гражданского кодекса РФ вызывает много вопросов. Закон 93-ФЗ не установил, с какого момента ее следует применять, с момента возведения постройки или с момента обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Не совсем понятно, если постройка возведена до 01.09.2006г, должна ли к ней применяться новая редакция ст. 222 ГК РФ? Или норма касается только самовольных построек, возведенных после вступления в силу закона №93-ФЗ? А может, не имеет значения время создания самовольной постройки, а важен момент обращения с иском о признании права на нее до 01.09.06 либо после? Данные вопросы не получили ответов в законе от 30.06.06 №93-ФЗ.
В силу п. 1 ст. 4 Гражданского кодекса РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
В Федеральном законе от 30.06.06 №93-ФЗ не предусмотрено, что он распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие.
Это значит, что если самовольная постройка была возведена до вступления в силу названного закона, то при обращении в суд с заявлением о признании права собственности на самовольную постройку должна применяться прежняя редакция п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Вместе с тем судебная практика относительно применения новой редакции статьи 222 Гражданского кодекса РФ к отношениям, возникшим до 01.09.2006 и после 01.09.2006 года, неоднозначна.
Некоторые суды придерживается той позиции, что постройка не может быть признана за лицом, не являющимся собственником (законным владельцем) земельного участка, независимо от времени создания самовольной постройки, т.е. применяют новую редакцию ст. 222 ГК РФ. Другие говорят о том, что должно применяться законодательство, действовавшее в период возведения постройки, причем независимо от того, когда истец обратился в суд - после 01.09.06 или нет, а значит, должна применяться старая редакция ст. 222 ГК РФ.
Прямых указаний на то, что статья Закона №93-ФЗ, посвященная редактированию п. 3 222-й ст. ГК РФ, распространяется на отношения сторон, возникшие до 01.09.2006 г., Закон не содержит. Следовательно, новая редакция п. 3 222-й ст. ГК РФ подлежит применению к тем отношениям сторон, которые возникли после её введения – т.е. с 01.09.2006 г.
В кажд ом конкретном случае при решении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку нужно учитывать момент возникновения правоотношений и подходить к созданию доказательственной базы с учетом названных изменений в законодательстве.
