Закон №214-ФЗ устанавливает виды договоров, которые могут заключаться застройщиками с гражданами при продаже строящегося жилья, правила их заключения и ответственность сторон в случае неисполнения условий договора.
Гражданину, решившему приобрести жилье в строящемся доме, необходимо представлять себе: какие гарантии дает закон №214-ФЗ, если заключать договор в соответствии с его правилами, и какие риски понесет гражданин, если будет заключать договор на покупку жилья с застройщиком, используя иные схемы.
Закон «Об участии в долевом строительстве…» №214-ФЗ предполагает два вида договоров, которые могут заключаться с гражданином при покупке жилья в строящемся доме. Это договор участия в долевом строительстве и договор уступки права требования (цессии).
Такие договоры подлежат обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы и предоставляют гражданину гарантию, что его квартира не будет продана кому-нибудь еще. Договор считается заключенным только после государственной регистрации.
В договоре участия в долевом строительстве обязательно должны содержаться следующие условия:
1) описание квартиры (адрес, этаж, площадь и прочие характеристики);
2) срок передачи застройщиком квартиры покупателю;
3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре указанных обязательных условий, такой договор считается не заключенным.
Договор должен также содержать данные о сроке завершения строительства, санкции за несоблюдение этих сроков. Ответственность застройщика за предоставление квартиры с худшими характеристиками тоже должна быть оговорена в договоре. Если, например, площадь квартиры оказалась меньше, потолок ниже, а санузел один вместо запланированных двух, застройщик должен возместить убытки покупателю.
Если на приобретение жилья в строящемся доме заключается договор уступки права требования, то к нему в обязательном порядке должен прилагаться договор участия в долевом строительстве с первоначальным дольщиком, который должен содержать в себе вышеперечисленные условия.
Заключенный в соответствии с положениями Закона №214-ФЗ дает гарантии защиты прав дольщика в случае нарушения условий строительства застройщиком. Так, если застройщик затягивает срок сдачи дома в эксплуатацию либо передал квартиру, которая по характеристикам не соответствует условиям договора о долевом участии, закон предусматривает ответственность. В случае нарушения срока передачи квартиры застройщик уплачивает покупателю неустойку в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, от цены договора за каждый день просрочки - на сегодняшний день это около 0,07% в день от суммы договора. В случае существенной задержки сроков строительства дома, покупатель может расторгнуть такой договор и потребовать возврата вложенных денежных средств и процентов.
Если объект (дом, квартира) построен застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования, покупатель, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству построенного объекта или не устранения выявленных недостатков в установленный покупателем разумный срок он вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в вышеуказанном размере.
Таким образом, в интересах гражданина при покупке жилья в строящемся доме, заключать договор в соответствии с законом №214-ФЗ, а также проверять наличие в нем всех необходимых пунктов и государственной регистрации.
Но обычно покупателю предлагается подписать уже готовый договор, составленный юристами застройщика так, чтобы максимально защитить интересы фирмы. Если в договоре нет пунктов, перечисленных выше, требуйте их внести в договор, в случае отказа нужно искать другой вариант или заранее смириться с возможными финансовыми потерями.
На регистрацию договор подает, как правило, застройщик, но если он использует обходные схемы, делать это не спешит. Нужно настаивать на регистрации договора в УФРС, иначе защитить свои права как дольщика в случае возникновения проблем с застройщиком будет гораздо сложнее. Если застройщик не пойдет навстречу и откажется выдать документы, необходимые для регистрации договора, придется обращаться в суд.
Застройщикам не выгодно заключать с гражданами договоры участия в долевом строительстве, т.к. Закон №214-ФЗ возлагает на них дополнительные обязанности, а также ответственность за неисполнение сроков строительства. Именно поэтому застройщики стараются использовать иные схемы привлечения денежных средств граждан в строительство, которые не регулируются законом №214-ФЗ, а значит, освобождают их от дополнительных обязанностей и ответственности. Однако такие схемы не гарантируют в полной мере интересов граждан и не дают защиты от недобросовестных застройщиков.
Самые распространенные пути обхода закона "Об участии в долевом строительстве...", которые используют застройщики, - это заключение предварительного договора купли-продажи квартир и вексельная схема.
Сначала юридическое лицо, работающее с застройщиком, заключает с покупателем квартиры договор займа - берет у него деньги, а в обмен выдает векселя со сроком погашения, обычно соответствующим сроку сдачи строительного объекта. Покупатель приходит к застройщику с векселями, которыми он готов расплатиться, и заключает с ним предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи конкретной квартиры. При этом векселя передаются застройщику в качестве гарантии того, что покупатель не откажется оплатить квартиру. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик регистрирует свои права на дом, а затем заключает и регистрирует договоры купли-продажи квартир с Покупателями.
Такая схема на первый взгляд никаких опасностей для покупателей не представляет. Однако если закон №214-ФЗ четко прописывает ответственность застройщика перед дольщиком - обязывает его платить неустойку за каждый день просрочки в случае нарушения срока передачи ему квартиры и устранять строительный брак за собственный счет, то ни вексельная схема, ни предварительный договор никаких гарантий не предполагают. Более того, покупатель не может быть уверен, что в результате такой схемы получит именно ту квартиру, о которой договаривался с застройщиком, и ее цена не возрастет. А если покупатель откажется от предложенной квартиры ничто не мешает застройщику продать ее другому лицу по рыночной цене, а дольщику возвратить только вложенную им сумму без учета удорожания цены на квартиру. Фактически такая схема - является беспроцентным кредитованием застройщика. И на нее не распространяется ни закон "О долевом участии в строительстве...", на закон "О защите прав потребителей".
Предварительный договор также ничего не гарантирует покупателю. Этот договор не подлежит государственной регистрации, следовательно, не дает покупателю никаких гарантий. Более того, предварительный договор предоставляет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз. Он обычно заключается на срок строительства дома и защищает прежде всего интересы застройщика, который освобождает себя от ответственности за нарушение сроков строительства. А на покупателя возлагает штрафные санкции, если он расторгнет договор по своей инициативе, увидев, что сдача объекта откладывается на неопределенный срок. Напомню, что в соответствии с законом "Об участии в долевом строительстве…" при расторжении договора в таких случаях по инициативе дольщика застройщик обязан вернуть ему полную сумму, а также уплатить проценты.
Очень часто покупатели, заключая подобные договоры с застройщиками, в обход закона №214-ФЗ не осознают опасности таких схем. Очень важно внимательно изучать договоры, которые предлагают подписывать застройщики, и по возможности консультироваться с юристами, так как вернуть вложенные вами средства с недобросовестного застройщика в будущем будет непросто.
