Для начала следует определить, что является перепланировкой жилого помещения.
По нормам ЖК РФ (ст. 25) перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Технический паспорт жилого дома содержит информацию о его площади, количестве помещений в доме, площади помещений жилого, подсобного и вспомогательного назначения.
Перепланировка, прежде всего, связана с внутренними изменениями в доме: снос либо возведение новых перегородок, устройство проемов в стенах.
Процедура согласования перепланировок установлена статьей 26 ЖК РФ и на практике является достаточно длительным и хлопотным мероприятием.
1. Во-первых, вам необходимо заказать проект перепланировки в организации, имеющей лицензию на проектирование (а с 01.01.2010 свидетельство о допуске к проведению проектных работ).
2. Подготовить заявление о перепланировке, правоустанавливающие документы на дом, технический паспорт, приложить оформленный в установленном порядке проект перепланировки и обратиться с этим пакетом документов в администрацию округа по месту нахождения жилого дома.
Несмотря на то, что ст. 26 ЖК РФ определяет исчерпывающий перечень документов, подаваемых для согласования перепланировки, в каждом округе есть свои особенности и требования.
Дело в том, что статья 26 ЖК РФ не дает четкого понятия, что является «подготовленным и оформленным в установленном порядке проектом перепланировки». Или это просто альбом-проект, выполненный лицензированной организацией, либо это проект, согласованный во всех возможных инстанциях. Отсюда и расхождения в требованиях к представляемым на согласование перепланировки документам.
3. Решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки должно быть принято комиссией, создаваемой при округах, в течение 45 дней со дня предоставления документов. Еще 3 рабочих дня дается на изготовление соответствующего решения. Данное решение оформляется в виде Распоряжения администрации административного округа г. Омска «О переустройстве и перепланировке жилого помещения».
4. После получения Распоряжения Вы можете осуществлять строительные работы в доме.
5. Завершение работ должно подтверждаться актом приемочной комиссии. Приемочная комиссия, создаваемая при администрациях округов, проверяет соответствие проведенных строительных работ утвержденному проекту перепланировки.
6. После подписания акта приемочной комиссией вы заказываете в ЦТИ новый технический паспорт.
Если перепланировка произведена без получения необходимых разрешений, она является самовольной. Последствия самовольной перепланировки предусмотрены ст. 29 ЖК РФ. Лицо, осуществившее самовольную перепланировку, обязано привести помещение в прежнее состояние, в случае отказа по решению суда жилое помещение может быть продано с торгов.
Кроме этого статья 7.21 КоАП устанавливает штраф за самовольную перепланировку в сумме 2 000 – 2 500 рублей. Однако уплата штрафа не освобождает от обязанности привести жилое помещение в прежнее состояние либо узаконить перепланировку.
Узаконить самовольную перепланировку можно в судебном порядке на основании п. 4 ст. 29 ЖК РФ.
Следует отличать от перепланировки реконструкцию жилого дома, когда к дому пристраиваются дополнительные помещения: пристройки, мансарды, веранды.
В отличие от перепланировки, в результате которой площадь дома почти не меняется, реконструкция влечет изменение площади дома. К примеру, вы сделали к дому дополнительную пристройку или надстроили этаж – в этом случае речь идет о реконструкции. И для того, чтобы ее произвести, нужно получить разрешение на строительство в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.
В случае если дополнительные пристройки к коттеджу произведены без получения соответствующих разрешений, они в силу статьи 222 ГК РФ являются самовольными.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Чтобы узаконить построенную без разрешений пристройку к дому, необходимо прежде оформить в собственность земельный участок под основным домом, если этот участок за вами не был оформлен.
Затем на основании правоустанавливающих документов на землю (свидетельство о праве, акт органа власти о предоставлении участка) с приложением в необходимых случаях кадастрового плана и технического паспорта можно будет внести изменения в свидетельство о праве собственности на дом, включив в него площадь этих пристроек.
Важно учитывать, что если вы приобрели дом на неоформленном земельном участке, не следует его сносить и возводить новые постройки, пока не оформлено право на земельный участок. Обязательно нужно, прежде всего, оформить в собственность земельный участок, иначе вновь возведенную постройку будет достаточно сложно легализовать.
